Общее имущество коттеджного поселка

Правовое регулирование

Действующее законодательство не содержит понятия "коттеджный поселок". При этом к отношениям, которые возникают в таких населённых пунктах (коттеджных поселках), не применяется Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", так как в большинстве случаев такие посёлки изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки в них  являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов. К такому выводу пришел Конституционный суд в своем Постановлении от 28.12.2021 № 55-П.

По мнению судей, коттеджный поселок - это жилой комплекс с единой территорией застройки, включающей земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома и иные строения, принадлежащие физическим и юридическим лицам.

При этом в действующем законодательстве отсутствует единый специальный порядок регулирования в отношении имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов (дороги, тротуары, контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, пляж, беседки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.).

Поэтому нет оснований в отношении общего имущества коттеджного посёлка применять режим общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме (далее - МКД) по аналогии. Иными словами, нельзя применять нормы гражданского законодательства об общем имуществе собственников квартир в МКД к схожим отношениям, которые возникают в коттеджных посёлках.

Только собственник должен нести бремя содержания такого имущества – объектов инфраструктуры всего посёлка (ст. 210 ГК РФ).

Лицо, приобретающее индивидуальный дом и участок под ним в коттеджных поселках, не приобретает одновременно право собственности на общее имущество, которое обеспечивает функционирование всего посёлка. Право собственности, как правила, принадлежит застройщику, ТСН, управляющей компании. Поэтому возникает вопрос правового регулирования вопросов, связанных с поддержанием общего имущества в надлежащем состоянии и компенсации расходов собственника по уплате средств третьим лицам.

Учитывая сложившуюся неопределенность, Конституционный суд обязал законодателя:

• определить правовой режим имущества общего пользования в коттеджных поселках,
• обеспечить справедливый баланс интересов, прав и обязанностей собственников имущества, входящего в эти комплексы,
• определить критерии определения, перечень и правовой режим имущества, используемого для общих нужд,
• установить нормы, призванные урегулировать отношения по управлению этим имуществом и его содержанию (в частности, порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер).

Долевое строительство коттеджных поселков

В настоящее время право общей долевой собственности на общее имущество, расположенное в границах коттеджных поселков, может возникать, в том числе, при заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении ИЖД в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

1 марта 2022 года вступили в силу изменения в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", которые были внесены Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ.

Указанные поправки распространяют действие Закона № 214-ФЗ на строительство индивидуальных жилых домов в границах малоэтажного жилого комплекса, если для их строительства привлекаются денежные средства граждан и юридических лиц. Это значит, что осуществлять строительство коттеджных поселков можно только на основании договора участия в долевом строительстве, а привлекать денежные средства на строительство коттеджных поселков следует только с использованием счетов эскроу.

Малоэтажный жилой комплекс - это совокупность:

• индивидуальных жилых домов (ИЖД) и
• иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество.

Строительство ИЖД и общего имущества осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (ч. 6 ст. 2 Закона № 214-ФЗ) (далее - коттеджный поселок).

По договору участия в долевом строительстве в отношении коттеджного поселка застройщик обязан:

• в срок, предусмотренный договором, осуществить строительство индивидуального жилого дома с системами инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектной декларацией;
• передать участнику строительства такой дом и права на земельный участок, на котором расположен такой дом;
• построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества.

К общему имуществу собственников ИЖД в коттеджном поселке относятся объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (в границах территории коттеджного поселка), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников ИЖД (ч. 4.3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Это могут быть объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры:

• котельные, водонапорные башни, тепловые пункты,
• проезды, велосипедные дорожки,
• пешеходные переходы, тротуары,
• элементы благоустройства,
• детские и спортивные площадки, места отдыха,
• парковочные площадки,
• площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.

Объекты капитального строительства относятся к общему имуществу собственников ИЖД с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию (ч. 4.3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Доля собственников ИЖД в праве общей собственности на общее имущество или право аренды земельного участка, право на который входят в состав общего имущества, следует судьбе права собственности на указанный объект ИЖД и прав на земельный участок, на котором такой дом расположен (ч. 4.4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

При продаже дома в коттеджном поселке и прав на земельный участок, на котором такой дом расположен, к новому владельцу дома одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество предшествующего собственника дома (либо право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества) (ч. 4.4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Иными словами, нельзя продать дом и земельный участок без передача прав на долю в праве общей собственности на общее имущество и наоборот.

В договоре участия в долевом строительстве ИЖД в коттеджном поселке необходимо указать:

• цену на дом и земельный участок, на котором он расположен,
• состав общего имущества,
• расходы на строительство (создание) общего имущество (если такие затраты на включены в цену дома и земельного участка).

Одновременно с подписанием ДДУ застройщик должен заключить с дольщиком Соглашение о возникновении доли в праве общей собственности на общее имущество. На основании этого Соглашения дольщик получит право общей долевой стоимости на общее имущество (ч. 3.3 ст. 8, ч. 7 ст. 23.6 Закона № 214-ФЗ).

Примерная форма Соглашения о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой стоимости на общее имущество приведена в Постановлении Правительства РФ от 13.05.2022 г. № 861 (ч. 3 ст. 23.6 Закона № 214-ФЗ).

Содержание и управление общим имуществом коттеджного поселка

1. перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества;
2. порядок определения ДОЛИ в праве общей долевой собственности на такие объекты;
3. информацию о налоговых и об иных обязательствах а, установленных законодательством РФ.

Размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество определяется пропорционально доле общей пощади земельного участка на котором планируется строительство ИЖД в соответствии с договором участия в долевом строительстве.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает у дольщиков на основании такого Соглашения.

При государственной регистрации права на построенный дом и земельный участок на нем одновременно осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество (ч. 1 ст. 42 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" ).

Содержание и управление общим имуществом коттеджного поселка

Во исполнение Постановления КС № 55-П в июле 2022 г. Правительство РФ внесло в Госдуму проект федерального закона «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» (законопроект № 155842-8, 19 октября принят в первом чтении). Законопроект регулирует отношения, связанные с управлением
и содержанием имущества общего пользования, которое включает в себя общее имущество собственников ИЖД и иное имущество, которое расположено в границах коттеджного поселка и используется для удовлетворения потребностей всех собственников ИЖД.

Доля собственника в праве общей долевой собственности
на имущество, находящееся в долевой собственности, может возникать:

1. на основании ДДУ и Соглашения о возникновении у дольщиков доли в праве общей долевой собственности на имущество, находящееся
   в долевой собственности;
2. на основании договора купли-продажи земельного участка и соглашения о возникновении у покупателя земельного участка доли в праве общей долевой собственности на имущество, находящееся в долевой собственности;
3. в иных случаях, установленных законодательством РФ.

Размер доли собственника в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования, находящееся в долевой собственности, определяется пропорционально площади принадлежащего ему земельного участка, на котором расположен или будет расположен индивидуальный жилой дом.

Кроме того, законопроектом предусматривается специальное регулирование отношений, связанных с использованием имущества, не находящегося в долевой собственности указанных собственников. В частности, законопроектом прямо предусмотрено, что в случае если
в границах коттеджного поселка расположено имущество, которое не находится в долевой собственности, владение и пользование таким имуществом собственниками ИЖД осуществляется по соглашению с собственником такого имущества.

Собственник имущества, не находящегося в долевой собственности, вправе устанавливать плату за пользование таким имуществом. Исчерпывающий перечень расходов, которые подлежат возмещению собственниками при использовании имущества, не находящегося в долевой собственности, а также порядок отнесения такого имущества к имуществу, не находящемуся в долевой собственности, установит Правительство РФ.

Кроме того, законопроектом предусмотрены особенности проведения общего собрания собственников ИЖД и (или) земельных участков, на которых расположены дома, а также возможность выбора одного из трех способов управления имуществом общего пользования:

• или непосредственное управление,
• или товарищество собственников недвижимости
• или управляющая организация.

Решения общего собрания и протокол общего собрания подлежат размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства лицом, инициировавшим проведение общего собрания, что обеспечивает возможность ознакомления с их содержанием всем заинтересованным лицам.

В соответствии с законопроектом в случае, если собственниками способ управления не выбран или не реализован, управление имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется непосредственно собственниками.

Также законопроектом решаются вопросы предоставления коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Предполагается, что закон вступит в силу по истечении 180 дней со дня официального опубликования, что даст возможность разработать все необходимые для применения положений данного законопроекта подзаконные акты.

НДС при передаче доли в праве собственности на общее имущество коттеджного поселка

В настоящее время Налоговым кодексом РФ предусмотрено освобождение от НДС в отношении:

• реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ);
• передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

При этом передача доли в праве на общее имущество в коттеджном поселке при продаже индивидуального жилого дома не освобождается от НДС. А, значит, что при заключении договора купли-продажи индивидуального жилого дома в коттеджном поселке застройщикам придется начислять к уплате в бюджет НДС при осуществлении таких операций.

Если же доля в праве собственности на общее имущество коттеджного поселка передается участнику долевого строительства, то такая операции НДС не облагается.