Долевое строительство

ПРОГРАММА СЕМИНАРА

1. Правовое регулирование долевого строительства в РФ: Федеральный закон от 30.12.2016 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости",

2. Изменения, внесенные Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ.

• Внесены изменения в Закон № 214-ФЗ, в Земельный кодекс, Закон о банкротстве, Закон о страховании вкладов физических лиц в банках РФ (в отношении счетов эскроу) и др.
• Запрещено привлекать денежные средства на строительство МКД путем выпуска жилищных сертификатов и создания жилищных накопительных кооперативов.
• Законодатели разрешили застройщикам работать по нескольким разрешениям на строительство, но только при определенных условиях.
• Скорректированы требования к застройщику, органам управления и учредителям застройщика.
• Изменился срок обязательного представления промежуточной бухгалтерской отчетности.
• Исключена обязанность застройщика размещать информацию на своем сайте.
• Расчеты с участником долевого строительства возможны только в безналичном порядке.
• Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком, его основным или дочерним обществом не позволит застройщику получить заключение о соответствии.

3. Расчетный счет застройщика.

• Застройщик вправе иметь отдельный расчетный счет в уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство.
• Застройщик обязан представлять в банк подтверждающие документы, состав которых утвердит Правительство.
• Установлен запрет на внесение и на снятие наличных денег с расчетного счета застройщика.
• Как застройщику перейти в другой уполномоченный банк?
• Уполномоченному банку предоставлено право приостанавливать распоряжения застройщика и отказывать застройщику в проведении платежей. Какие последствия ожидают застройщика?
• Какие платежи уполномоченный банк контролировать не должен?

4. Использование денежных средств застройщиком

• Расшился перечень расходов, которые застройщик может осуществлять за счет средств дольщиков.
• Дополнен список операций, которые может осуществлять застройщик.
• Увеличен лимит расходов (услуги банка, оплата труда и другие выплаты работникам, страховые взносы, иные расходы) для некоторых застройщиков.
• Установлен запрет на перевод денежных средств по тем операциям, которые запрещены Законом № 214-ФЗ

5. Если застройщик получил разрешение на строительство до 01.07.2018 г.

• До 1 сентября ВСЕ застройщики обязаны открыть специализированный «расчетный счет застройщика» в уполномоченном банке.
• Должен ли тех. заказчик и ген. подрядчик открывать счет в том же банке?
• Следует ли застройщику закрыть другие расчетные счета?
• Какие операции застройщик может проводить по такому счету?
• Должен ли застройщик применять поправки, внесенные Законом № 218-ФЗ и Законом № 175-ФЗ, после 01.07.2018 года?
• Может ли застройщик продолжать строительство по нескольким разрешениям на строительство, полученных до 01.07.2018 года?

6. Счета ЭСКРОУ

• Застройщики могут не делать обязательные отчисления в компенсационный фонд, если используются счета эскроу.
• Обязательное открытие счетов эскроу с 1 июля 2019 года. Особенности использования и закрытия таких счетов.
• Начисляются ли проценты на денежные средства, размещенные на счетах ЭСКРОУ?

7. Единая информационная система жилищного строительства

• С 1 октября 2018 года застройщик обязан размещать информацию в ЕИС ЖС.
• Расширен перечень информации, которую застройщик обязан раскрывать в Единой информационной системе жилищного строительства. Заполнение электронной формы проектной декларации на сайте ЕИС ЖС.
• Установлен порядок взаимодействия контролирующих органов, Фонда, банков и застройщиков через личные кабинеты на сайте ЕИС ЖС.

8. БЕНЕФИЦИАРНЫЕ владельцы застройщика

• В составе сведений о застройщике должны быть указаны бенефициарные владельцы.
• Бенефициарные владельцы и другие лица, контролирующие застройщика, несут солидарную ответственность с застройщиком за полученные убытки.

9. Другие изменения 2018 года.

• Утвержден список документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика.
• Определены Правила расчета собственных средств застройщика (Постановление Правительства РФ от 11.06.2018 № 673).
• Установлены Правила размещения застройщиком информации в ЕИСЖС (приказ Минстроя РФ от 11.05.2018 № 275/пр).
• Установлено административная ответственность за нарушение порядка размещения информации в ЕИС ЖС (Федеральный закон от 29.07.2018 № 236-ФЗ).
• Даны разъяснения о расторжении застройщиком договора участия в ДС (Письмо Минстроя России от 06.06.2018 № 24502-ОК/07)
• Порядок и условия конкурсного отбора юридического лица для завершения строительства МКД за обанкротившегося застройщика (приказ Минстроя РФ от 05.06.2018 № 335/пр).
• Разъяснен порядок применения поправок, внесенных Законом № 175-ФЗ (письмо 15.08.2018 № 34785-В2/07)

10. ОЖИДАЕМЫЕ поправки в Закон № 175-ФЗ: Минстрой планирует

• внести изменения в переходные положения 175-ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 июля 2018г. с учетом письма Минстроя России от 15.08.2018 г. № 34785-ВЯ/07;
• предусмотреть возможность определения цены ДДУ объектов, разрешение                          на строительство по которым получено до 1 июля 2018 г., как суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика;
• снизить требования к опыту застройщика (претендующему на привлечение средств дольщиков по новым правилам) в части площади ранее построенного жилья — с 10 до 5 тыс. кв. м;
• разрешить застройщику проводить операции по расчетному счету с целью уплаты ПРОЦЕНТОВ и погашения основной суммы долга по займу, полученному от его материнской компании или учредителя;
• предоставить застройщику возможность в течение месяца устранить отдельные нарушения без применения к нему санкций в данный период в виде запрета на регистрацию новых ДДУ;
• наделить застройщика (привлекающего средства дольщиков) правом распоряжаться жилыми помещениями в ранее сданном многоквартирном доме (МКД) и (или) ином объекте недвижимости;
• наделить контролирующие органы полномочиями обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом;
• включить в состав критериев (признаков) неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества застройщиков нарушение сроков передачи квартир на шесть и более месяцев;
• предусмотреть возможность сдвинуть позднее 1 июля 2019 года вступление в силу положения об обязательном использовании застройщиками механизма счетов ЭСКРОУ в сфере строительства МКД;
• предоставить застройщику возможность поэтапно раскрывать средства на счетах эскроу пропорционально объемам выполненных работ;
• ввести повышенный размер (6% вместо 1,2% от цены ДДУ) взносов в компенсационный фонд для тех застройщиков, кто свои первые ДДУ (в рамках уже полученных разрешений на строительство) направят на регистрацию после 1 января 2019 года.

11. Особенности уплаты НДС застройщиками по договорам ДУ.

• Льготы по НДС для застройщиков и отказ от применения льготы. Объекты производственного назначения.
• Апартаменты и машино-места: можно ли применять льготу по НДС?
• Передача дольщикам нежилых помещений.
• Облагаемые и необлагаемые НДС операции. Ведение раздельного учета, правило 5% и вычет «входящего» НДС/
• Счета-фактуры: особенности составления. Сводные счета-фактуры.
• Вычет «входящего» НДС. Особенности ведения раздельного учета «входящего»
• НДС у застройщика, совмещающего функции генерального подрядчика
• Декларация по НДС: сложные вопросы заполнения.

12. Особенности ведения бухгалтерского и налогового учета застройщиками по договорам долевого участия в строительстве.

• Учетная политика застройщика.
• Варианты финансирования объектов долевого строительства: за счет средств инвесторов (дольщиков) и собственных средств заказчика-застройщика
• Учет денежных средств, поступивших от дольщиков: можно ли использовать счет 86?
• Расходы на строительство: можно ли отражать их на счете 08?
• Учет расходов застройщика на приобретение земельного участка и снос построек. Расходы на расселение. Аренда земельного участка.
• Расходы на инженерные изыскания и разработку проектно-сметной документации.
• Расходы на уплату процентов по кредитам и займам.
• Страхование гражданской ответственности.
• Оценочные обязательства на проведение гарантийного ремонта. Признание застройщиками выручки от реализации в бухгалтерском и налоговом учете. Применение ПБУ 2/2008. Определение финансового результата методом «выручка равна расходам».
• Учет законченного строительства: как рассчитать себестоимость 1 кв. м и отразить готовые квартиры?
• Расходы на технологическое присоединение.
• Особенности учета обременений. Расходы на создание инфраструктуры и благоустройство территории.
• Содержание дома до передачи квартир дольщикам.
• Расходы застройщика после ввода объекта в эксплуатацию.
• Условия отнесения расходов на строительство дома к средствам целевого финансирования.
• Доходы застройщика в виде экономии. Можно ли признать убыток от строительства многоквартирного дома при расчете налога на прибыль?
• Применение ПБУ 18/02 застройщиками

13. Бухгалтерская отчетность застройщика.

• Особенности составления бухгалтерского баланса застройщиками: где отражать расходы на строительство?
• Раскрытие застройщиком информации по договорам долевого строительства в бухгалтерской отчетности (Письмо Минфина РФ от 29.01.2008 N 07-05-06/18).
• Обязательный аудит бухгалтерской отчетности застройщика: чем грозит отсутствие аудиторского заключения?
• Внесение Сведений о результатах аудита в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц: новая обязанность с 1 октября 2016 года.

14. Ежеквартальная отчетность застройщика: новые формы и порядок представления.

• Правила составления и представления ежеквартальной отчетности.
• Расчет норматива обеспеченности обязательств, целевого использования средств и безубыточности.
• Состав бухгалтерской отчетности, представляемой ежеквартально.
• Ответственность за несвоевременное представление отчетности.

15. Налог на имущество у застройщиков.

16. Применение ККТ застройщиками с 1 июля 2018 года.